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守正拓新、稳健增长:中海地产2020年报解读中国

文章出处:804488.com人气:发表时间:2021-04-07 【

中国海外发展(00688)发布2020年财报,中海地产自己的评价是:守正拓新、稳健增长。我们一起来看一下为什么是这八个字。

一、稳健

1. 营业收入稳健增长。2020年实现人民币1857.9亿元,同比增长 13.5%;2019年,同比增长13.6%。增速相差无几、十分稳健。

2. 核心净利润稳健增长。2020年,净利润439亿元,同比增长5.5%,这个增速有点低。但是我们看中海地产的核心净利润为人民币380.3亿元,同比增长10.9%,2019年增速为10.1%。对比发现,核心净利润不但稳定,而且还是高质量的增长。在各家地产年报都不太好看情况下,中海地产这个数据很亮眼。核心净利润是指股东应占利润扣除税后投资物业公允价值变动。

3. 全年每股派息稳健增长。2020年每股派息118港仙,同比上升15.7%,派息率30.23%;2019年,增速13.3%,派息率28.4%。稳健增长之余,还有小小的惊喜。

二、守正

1.充裕的土地储备。目前中海集团总土储达9190万平方米,粗略估计足够开发4年左右。2020年,中海地产持续拿地,新增权益购地金额同比增长16.3.%。中海地产为什么会逆势拿地呢?一是在稳地价政策的要求下,土地价格还是平稳的,并没有大幅上涨,去年中海地产的平均拿地成本0.99万元/平米,而2019年为1.03万元;二是中海地产可以通过多种渠道拿到大宗优质土地,比如旧城区改造、棚户区改造、商业综合体等;三是优质土地资源是日益稀缺的;四是与商业运营相结合,为商业模式转型争取时间。

2.未触及三道红线,优质绿档企业。2020年,资产负债率60.1%,净借贷比率32.6%,保持行业低水平,而且平均融资成本只有3.8%,而且比2019年还降低了,这个成本真让人羡慕。目前地产领域,三道红线都未触及的企业并不多。

三、拓新

1.商业资产高质量增长。2020年商业收入达人民币44亿元,主要为写字楼收入,占比达72%,其余为购物中心、酒店和公寓。对于商业资产运营,这几年中海地产在大力推进,目前自持商业物业有81个,在建待建的有78个。更让人惊喜的是,在上海、成都成功落地了商业轻资产管理输出项目,而且迈出了并购优质的购物中心第一步。以后继续通过并购的方式,持续做大商业收入,值得期待。对于商业运营转型能否成功,我个人持有乐观态度。

2.积极拓展布局新业务。根据年报,中海地产已经在规划设计、供应链、教育、数字科技、健康养老、智慧能源、物流产业园等方面有所布局,积极培育新的业务增长点。目前,做的比较成功的是华艺设计。

四、隐忧

1. 合约销售额增速下滑。2020年实现人民币3607.2亿元,同比增速 12.5%;2019年的增速为31.4%;2018年的增速也有30%。很明显,去年的增速较前两年出现大幅下滑,受疫情的影响是一方面,我个人认为,中海地产的土地储备主要集中在一二线和省会城市,房子并不愁卖,在不影响核心利润每年10%增长的前提下,有节奏地开发不失为明智之举。

2.净利润率有所下滑。2020年净利润率23.6%,2019年25.4%,同比有所下降,但仍保持行业一流水平。下降的原因主要有两点:一是拿地成本有所提高,二是房子限购限价。今年地产行业普遍增收不增利,这与前几年地价上涨,拿地成本提高有关,属于行业普遍现象。

3.新业务能否成功。我对业务多元化的公司一般是打个问号的。这些新业务中,规划设计的路是走通了,但该业务归根是围绕产业链发展的。对于其他新业务,未来发展如何,需要持续跟踪观察。

五、逻辑

房地产行业进入下半场,未来地价不会涨、房价也不会涨,行业增长也有限,但是一二线以及强三线城市的发展空间还是有的;在政策限制下,房企再也不能高杠杆扩张了,财务能力强、资金实力大的房企会有更多机会,众多小地产商将被时代淘汰,行业集中度将加速提升。在此背景下,中海地产的核心逻辑有是什么?

1.核心净利润仍将稳定增长,且基本维持在10%以上。通过上面的分析,我大胆猜测,中海地产虽然有较大的土地储备,其实每年并不急于开发,只要开发的数量能够保证核心利润增长10%以上,就可以了。

2.分红稳健增长。目前派息率达到30%,还是比较高的,而且未来也有望持续增长。即使股价不涨,每年分红再投入,复利作用下,也能实现较高的收益。

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